つなぎ融資選びで迷ったあなたに
つなぎ融資は注文住宅の購入やフラット35を利用する多くの場合で必要となるもの。一時的に借りるだけとはいえ借り入れる金額も大きくもちろん事務手数料なども必要なため金利や諸費用を合わせると数十万円の余計なお金がかかることもあります。また住宅ローンの借り入れをする予定の銀行や金融機関で取り扱っていない場合、他では借りられなかったり、非常に高い金利を要求されることも。当サイトではこういったつなぎ融資選びに関する疑問やあなたのお悩みを解決していきます。
つなぎ融資なら楽天銀行がおすすめ！
 楽天銀行 フラット35 | |
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楽天銀行は実店舗を持たないインターネットバンク。ネットバンクは従来の銀行では不可能だった店舗運営などの余分なコストを大きく削減することが可能になりました。そして、その削減したコストをサービスの拡充にあてることで非常に評判のよい商品を次々に送り出しています。なかでも楽天銀行のフラット35は業界最低水準の金利と事務取扱手数料を達成し総支払い額の少ない住宅ローンとして高い人気を集めています。また他のフラット35取り扱い金融機関にはない楽天銀行独自のサービスも非常多いのが特徴。たとえばフラット35で必要になることが多いつなぎローンを独自に用意。土地先行取得費用、着工金、中間金の最大3回に分けで分割して借りることが可能。フラット同様の低金利で借りられて諸費用も安いというメリットがあります。借入金額は合計500万円以上で期間は12カ月以内の制限があります。他にも入院保障の付いた失業保障特約や、親子リレー返済なども用意。またフラット35と変動金利の住宅ローンを組み合わせることができるミックスローンである「固定と変動」を新しく提供するなど常に最新で最高のサービスを用意してくれます。フラット35の借り入れを考えていてつなぎ融資でお悩みの方は楽天銀行が一番のおすすめです。  |
つなぎ融資とは？
マイホームを持つことは、庶民の夢だとも言われますが、一般に住宅を購入する場合、高額となる購入代金を現金で支払うことのできる人は少なく、多くの人が住宅ローンを組むことになります。
住宅ローンは、土地や建物を担保とすることによって、低い金利で借りることができます。
住宅を購入するといっても、いろいろな形態があります。新築のマンションを購入する場合、建売住宅を購入する場合、土地だけ購入してあってその上に注文住宅を建てる場合、中古住宅を購入する場合、など様々です。
その中で、注文住宅を建てる場合だけは、建物の建築請負契約を結んで建物を建てます。
注文住宅以外の場合には、建物が建設中の場合もありますが、建物の建設を依頼するわけではなく、出来上がった建物を購入するための売買契約を結ぶことになります。
建築請負契約か売買契約かによって、同じ金額の住宅を購入する場合でもお金が必要になる時期が異なります。
また、金融機関によってもローンを融資してくれるタイミングが異なりますので、ローンを申し込んだからといって好きなときに資金を受け取れるわけではありません。
お金が必要なときに自己資金で賄える範囲であれば問題ありませんが、実行前に自己資金を超える金額を支払わなければならないときには、何らかの手段でお金を用意しなければなりません。
そこでよく利用されるものが、つなぎ融資とよばれるごく短期間のローンです。
つなぎ融資は、住宅ローンと違って、担保となる建物が存在していなくても借りることができます。どうしても用意できない場合には一般の無担保ローンを利用することもできますが、その場合には非常に金利が高くなります。
つなぎ融資の場合には、担保はなくとも、住宅ローンの実行が決定していることが前提であれば、金融機関にしてみれば資金が回収できないリスクが低いので、一般の無担保ローンより安い金利で借りることができるのです。
とはいえ、住宅ローンと比較するとやや金利が高く設定されていますので、金額や借りる日数によっては、かなり多くの利子を支払う可能性もありますので、事前に十分検討する必要があります。
つなぎ融資は金利以外にも、契約を締結するための諸費用などが必要になります。
注文住宅を建築する場合のように、建物が完成するまでにかなり高額の支払いが必要で、つなぎ融資を受けざるを得ない状況もありますが、できれば自己資金の範囲内で融資前の支払いが済むような資金計画にできれば、よけいな出費をおさえることができます。
楽天銀行のつなぎ融資研究
ここでは、楽天銀行のつなぎ融資について研究していきたいと思います。
楽天銀行はフラット３５を提供しています。フラット３５は、長期固定金利が比較的安い金利で提供されることで人気です。
フラット３５を提供している金融機関は2011年12月現在で約340社ありますが、金融機関によって提供される金利は様々です。
楽天銀行では、ネット銀行の利点を生かして、かなり低い金利を提供しています。
フラット35の特徴として多くの場合につなぎ融資が必要となるという点があります。楽天銀行では、フラット３５を対象にしたつなぎ融資も行っています。
楽天銀行の場合、土地先行取得費用、着工金、中間金と最大3回で分割して借り入れることが可能ですので、注文住宅で住宅を建てる人には、最適な融資プランだといえます。
また、楽天銀行のフラット３５を利用する人であれば、施工会社は提携先、非提携先を問わず利用することができます。
2011年12月現在の楽天銀行のフラット３５金利は、返済期間15〜20年の場合1.92％、返済期間21〜35年の場合2.21％に設定されています。
つなぎ融資の金利は2.20％となっており、フラット３５の金利とあまり変わりません。つまり35年長期固定で借り入れたと仮定します。4ヶ月間利用した場合、返済期間が35年4ヶ月に増えた程度の金利上昇ということになります。
楽天銀行のフラット３５つなぎ融資の金額的な条件は、下記の通りです。
◆ 土地代金：売買契約金額の100％以内
◆ 着工金：建築請負契約金額の30％以内
◆ 中間金：建築請負契約金額の60％以内
総額が500万円以上でなければなりません。
また、第１回目の借り入れ受けてから1年以内に返済する必要がありますので、フラット３５の本ローンの実行がされることも条件になります。
必要な手数料として、事務手数料、住宅融資保険用手数料、印紙代の３種類があります。事務手数料は３回全部受けたとしても、初回に10万5000円支払います。
住宅融資保険用手数料は、期間によって変わります。6ヶ月以内の場合、ローン金額×0.36％＋消費税、12ヶ月以内の場合、ローン金額×0.72％＋消費税となっています。
印紙代は、総額によって変わりますが、500万円超〜1,000万円以下の場合、1万円必要です。
楽天銀行のWEBサイトには、モデルケースとして、土地代金1000万円（期間6ヶ月、金利2.8％）、着工金500万円（期間4ヶ月、金利2.7％）、中間金500万円（期間2ヶ月、金利2.9％）でつなぎ融資を受けた際の、金利と事務手数料と手数料が記載されています。
それによると、3回トータルで38万6900円となっています。
つなぎ融資を利用しない方法は？
今回は、利用しない、回避する方法について、考えてみたいと思います。
つなぎ融資を借り入れるのにも当然諸費用や金利がかかります。
できれば、住宅ローンのみで済ますことができれば、余計なお金もかからずそれに越したことはありません。
つなぎが必要となる局面はいろいろありますが、土地を購入して、その後注文住宅を建てるケースについて考えてみたいと思います。
注文住宅の場合には、着工金や中間金が必要になります。着工金や中間金にどの程度の金額が必要になるかは、建築会社と締結する建築請負契約にもよりますが、契約時に建物金額の10％、着工金として30％、中間金として30％、引渡し時に30％とか、契約時10％、着工金10％、中間金30％、引渡し時50％など、いろいろなパターンがあります。
建物に対するローンは、建物が完成してからでないと融資実行を受けることができないことが一般的ですから、自己資金が足りなくなると、つなぎ融資を受けざるを得ません。
では、どのようにすれば、つなぎ融資を回避または軽減することができるのでしょうか？
１．土地の購入代金を別ローンにする
注文住宅を建てる際に最も早く支払わなければならないのが土地の購入代金です。土地と建物を一括で組んだ場合、建物が完成するまで実行されないので、半年とか１年のつなぎ融資を受けることになります。購入する土地を担保に入れて、土地購入を目的としたローンを別に組む。さらに、自己資金を土地購入に充てずに、着工金や中間金のために残しておけば、土地と建物という２種類のローンを組むことにはなりますが、つなぎ融資を回避できる可能性があります。どちらがメリットが大きいかはきちんと計算してみなくてはいけません。
２．先行して実行可能な住宅ローンにする
一般的な商品では、建物の完成まで融資の実行はお預けになりますが、商品によっては建物が完成していなくても建物の建設の進捗に応じて融資を受けることができるものがあります。「すまいと」や「日本住宅保証検査機構 安心ローン」などは、建物着工に先行して工事の出来高に応じて支払いが可能なシステムです。
３．「代理受領」を利用する
不動産会社や建築会社によっては、代理受領という方法で回避できる場合があります。代理受領では金融機関等からの借り入れをすることを条件に、建物の代金を支払う前に建物の登記を認めてもらう方法です。登記後のあと金融機関から不動産会社や建築会社へ直接支払われることになります。